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“一城一策”:多地調整土拍規則穩地價

發布日期:2019年06月25日   文章來源:人民網-房產頻道   作者:
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  人民網資料圖片

  人民網北京6月24日電(記者孫紅麗)上周,北京推出2宗“限房價、限地價、競自持”住宅用地,吸引了近30家房企及聯合體參與;本周,深圳也迎來了一場近二十年來招拍掛市場最大數量的土地拍賣爭奪……作為樓市的晴雨表,近期多個城市土地市場火熱的消息引發各界關注。 

  而在土地市場火爆的壓力之下,相較于較早推出限地價等政策的一線城市,部分二三線城市也已經開始有針對性地收緊相關政策。據記者不完全統計,已經有包括杭州、蘇州、合肥、東莞等城市調整土地拍賣規則,如“降低一次性報價最高限價”、“價高者不一定得”等,力圖進一步穩定地價。

  對此,業內人士表示,土地市場升溫只是個別現象,部分城市土地交易火熱和供地節奏加快等有關,其中的優質地塊才會產生高溢價競爭。為遏制地價的持續上揚,“一城一策”的調控思路促使各地政策調整更加精準化。在監管層及時預警和調控之下,接下來的土地市場或有降溫趨勢,但活躍度將會得到保持,并以補庫存為導向。

  “追高”搶地 多城地價創新高 

  隨著部分城市土地掛牌量明顯增多,市場競爭也日趨激烈。

  此次熱潮中,二三線城市的爆發尤為明顯,特別是以蘇州、合肥等為代表。

  據了解,今年3月以來,房企開始頻頻拿地,土地市場出現回暖跡象。部分二線城市為首的土地市場更是持續高熱,無論成交量、地價還是溢價率都頻頻創新高。

  中國指數研究院5月發布的《中國300城市土地市場交易情報》顯示,在土地出讓金方面,全國300個城市的土地出讓金總額為4915億元,環比增加17%,同比增加 52%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為4223億元,環比增加15%,同比增加57%。

  中原地產研究中心近日發布的統計數據也顯示,70個大中城市的土地市場繼續升溫,在過去5個月,賣地合計高達3581.2億元,環比上漲7.5%,同比上漲幅度更是達到了50.5%。

  4月24日,蘇州主城區出讓5宗地塊共吸引了34家房企競拍,成交總價135.7億元,溢價率超過35%,并誕生2個板塊“地王”。

  4月25日,安徽省合肥全日出讓13宗地塊,成交總價132.09億元。

  5月17日,杭州市8宗地合計拍賣163億元,嘉里、禹洲等房企以最高限價拿地。

  土地市場分化 房企積極布局熱點城市 

  是什么導致了土地市場的火爆?這一輪回暖還能持續多久?

  從上市房企披露的2019年數據看,多數大中型房企2019年以來拿地積極,尤其是在熱點城市。

  一位不愿具名的房地產企業高管向人民網記者表示,近幾年一些城市供地計劃大多不能按期完成,供求關系始終處于緊平衡狀態。因此房企形成回歸一二線和強三線城市的共識,加之前5個月市場流動性相對寬松,很多城市債務承壓、借機推地,促動部分城市地市過熱。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,對于二三線城市的土地交易情況來說,充分說明了當前房企拿地的熱度,也和此類城市供地節奏加快等有關。部分房企在今年上半年有較好的融資,這都會帶來較好的投資機會和投資信心。

  從回暖的情況看,多半是因為房屋銷售好于預期,同時資金面也到位不錯。另外部分二線城市人才購房的政策,也在很大程度上帶來了市場的機會,這使得房企更加會注重對此類城市的投資。

  同策研究院研究總監張宏偉認為,本輪二線城市土地火爆的原因是春節后資本市場環境放松,房企拿到錢之后,就有將錢快速投入到土地上去的行為,另外與房企沖刺銷售目標相關,包括他們在土地儲備上的壓力,這些必然會導致房企積極拿地。

  “一城一策” 多城調整土拍規則 

  部分城市土地市場的火熱已經引起了中央和地方監管層的警惕。

  今年4月,住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。其中指出,部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升,需引起高度關注。

  為保持住宅用地供應穩定,引導市場預期,4月17日,自然資源部17日下發通知,要求各地制定實施2019年住宅用地“五類”調控目標。

  5月17日,銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》,提出將重點管控土地市場資金。

  合肥市房產局在4月召開的2019年第一季度房地產形勢分析會上指出,今年以來,房產企業在合肥拿地的欲望非常高,個別地塊報名競價的企業達到30多家,價格也在逐步攀升,給房地產市場調控帶來了新的壓力。

  同時,市場熱度的顯著回升也引發了調控的再次升級。

  早在2月27日,杭州市公告出讓4宗地塊,將宅地的封頂溢價率從50%下調至30%。

  5月11日,蘇州樓市調控再加碼,在土地出讓方面,調整土地出讓報價規則,將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置,控制出讓土地最高限價。

  5月21日,合肥市發布《關于進一步明確競買資格審查的公告》,規定關聯公司不得報名競買同一幅土地。

  6月6日,東莞市發布《東莞市國土資源網上交易達到上限后的終次報價規則》,當東莞土地拍賣報價達到最高上限后,將不再簡單采取“價高者得”的方式,而是使用“終次報價”規則。

  業內:市場短期或降溫 供需平衡才能穩地價 

  值得關注的是,此次土地調控多城對土拍規則進行了相關調整,這能否有效控制地價?將對樓市產生哪些影響?

  業內人士指出,各地根據城市發展需要,不斷探索和完善土地出讓方式。各類土拍新規調整在一定程度上可以減少地價的盲目追高,這將有助于引導開發商謹慎出價,短期內緩解地市高熱現象。

  嚴躍進認為,各地調整土拍規則,很大程度上也使得房企的資金把控需要更加全面,因為各類約束也開始增加。后續對于此類城市來說,地價把控是利好中小房企拿地的。

  對于接下來的市場走勢,嚴躍進認為,土地市場接下來或有降溫的風險,尤其是金融政策會收緊。但是到了第四季度預計會重新反彈,這也體現了土地市場微小調整的導向。

  張宏偉認為,各地的調控新政對于局部的土地市場將起到降溫作用,但要真正起到作用還需在資金鏈方面進行調整。土地調控必須更多地取得金融調控、產業調控的支持和配合,進一步形成合力,才能實現土地供應與土地需求關系的動態平衡。

  一位房地產業內人士也向人民網記者表示,目前多城調整土拍規則,形式上看,地價有所降低。其背后真正的原因是房企拿地資金受限,抑制了地市的回暖。未來的市場將整體平穩,投機性需求將持續受到抑制。雖然還有部分城市會出現波動,但不會出現跌宕起伏。“長期來看,要維持地價的平穩,關鍵還是要適度加大土地供應,使得土地市場供求關系處于平衡區間,才能真正實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。”

【責任編輯:端木堇】

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